曾有业内人士直言：大城市政府对园区要求很高，小城市政府对园区期待又很高。如此这般，园区在何处选址就成了摆在掌舵人面前的第一道难题，很多失败的园区就是死在了选址上。
园区招商从某一些程度上而言就是选址。选址选对了，后续就看自己的运营本事了。选址选错了，空有十八般武艺也无济于事。可以说，在园区的规划中，选址是第一个任务，对园区后续的招商运营工作也至关重要。
而在实际操盘中，园区选址却有着很多容易忽视的方方面面。真领科（ID:zlinkpark）今天就跟大家探讨一下有关园区选址的经验。
一位有着十余年园区操盘经验的专家告诉真领科（ID:zlinkpark），选址的首要考量要素就是城市能级，其次是产业体系，另外还需调研当地政府的协同性，因为选址必须与区域规划保持一致。否则，神仙来了也救不了。地价、土地出让条件以及客群是最关键的3个因素。这其中，产业的客群决定了园区的选址，区域周边有没有合适的客群以及外引政策能否与政府达成一致，是要重点考虑的问题。
园区在规划选址的过程中，还有很多层面的因素会影响到产业园的选址，这一些因素从宏观到中观，从中观到微观，涉及一定时期内的经济、社会、基础设施、环境等所有的领域，在某些特定的程度上影响了园区未来发展的潜在能力。具体影响因素如下：
城市国内生产总值总和、城市财政收入总和、城市规模以上工业总产值、城市人口数量、城市GDP占区域GDP比重
·科技水平：地方财政收入预算内科学支出、R&D经费（研究与试验发展经费）支出、技术市场成交总额、每万人中从事科技活动人数、每万人中拥有互联网户数
·城市开放度：非农人口占总人口的比重、当年实际利用外资总额、商投资企业产值/内资企业产值
首先，产业园区的选址一定要符合所选城市的总体设计以及土地总体利用规划。这一点毋庸置疑。
其次，还要根据园区的产业主题，选择符合该产业的具有资源禀赋的地区，既有利于未来吸引企业的入驻，更有助于提高产业链的成熟度及上下游企业的聚集。
再者，一些微观层面的因素也要考虑。如当地的交通状况、基础设施以及环保要求。
总之，能够准确的通过园区自身的产业定位，选择拥有促进产业高质量发展资源的区域，并且要分析该区域的特性，包括市场、资源和竞争对手等现状，为园区接下来的招商运营做好铺垫。
选址与业务模式也息息相关。投资类项目和运营类项目选址考察重点不同，但都需要综合考量后期的盈利空间。
不同类型的产业园区选址，背后的逻辑也都是有所区别的。研发办公类产品需要着重关注当地的人才供给和工资水平，工业制造类企业则需要着重关注交通条件，尤其是物流交通情况。但总体概况来讲，就是10个字：跟着定位走，围着产业转。
听闻某一线城市有一家政府投资和主导的国家级动漫产业园,当年因种种原因最终选址在了离市中心较远的新区,平均要消耗一两个钟头，才能从车水马龙的市中心抵达园区。
因前期有着雄厚的资产金额的投入和众多优惠政策,开园几年后便陆续招引了两三百家文化创意企业入驻。表面园区运营得风生水起，最终却因为选址备受掣肘。
园区一企业高管表示:“园区政策很优惠，环境氛围都很棒。但地点真的太偏了，谈业务得去市里,客户来一次需要花大半天时间，很不方便。因为偏僻，园区的产业氛围较弱，对我们业务拓展也有很多不利。“
以旅游文化为主导的旅游园区或以民间传统文化为主导的艺术聚集区，设在偏远区域,不足为奇,且有诸多成功案例。但以新兴文化为主导的文化园区,如动漫园、广告园,这样的园区建在偏远区域就会有很多弊端。
因为文化创意产业不单单是单纯的艺术创作,它需要密切融入社会文化与科技经济之中,以获取源源不断的给养和灵感。这也是很多城中心创意园区比较火爆的原因之一。
科技园区的选址更是一个复杂的问题，并不能简简单单以区域远近来决定。但毋庸置疑的是，科技园区的选址更需要跟着定位走，围着产业转。
如果一个区域有较多的大学、科研院所以及优秀的科技公司做依托,那么该地区的科技园区就拥有了天然的产业基础和条件。否则，缺乏优质产业基础的科技园区很难从技术上的含金量较低的中低端科技制造业、服务业突破出来。因此，优质的教育和科技资源是科技园区选址时一定要考虑的因素之一。
通常进驻工业园区的产业类型，都是早期比较发达的产业，例如：食品制造业、纺织业、家具业、运输业、化学制造业等。工业园一般选址上需要远离城市中心区,但并不是说越偏越好。工业园区的选址必须从多重维度进行考量，如区域产业基础、产业集中度、技术上的支持、物流配送与交通配套,以及环保要求等等。
园区的选址一定要考虑长远发展的前瞻性原则，预估该区域的未来发展，至少对未来5-10年的园区发展做出预判。同时，在园区选址时要考虑周全，留有发展余地，为后期园区的发展创造有利条件。
园区开发与建设是城镇化推进的重要组成部分，园区的选址要以国家与城市规划为导向，符合所在区域的总体设计和土地利用规划，坚持合理地布局，有序发展，与城市形成有机的整体。
一般园区建设需要投入大量的人力、物力和财力，需要具备通信、供电、水、燃气等，同时还需要污水、废物处理的能力，所以应当尽可能地选择现有上述基础设施的土地，可以大幅度降低后期开发成本。
产业园区的发展需要大量的资源支撑。选择高校与研究机构集聚地，或该产业有突出贡献的公司与众多中小型企业集聚地，能有效形成园区与城市、企业的互动，也为后续吸引人才进入打下基础。
良好的工作环境能让人心驰神往，将产业园区发展与生态环境相结合，将产业体系调整与经济质量提高相结合，不仅有利于园区品质提升，更有助于区域经济长远发展。
实际上，产业园区的选址因素十分复杂，很多因素根本没办法在模型上反映出来。但往往其中一条就可能关乎园区的生死。所以不能盲目迷信选址模型，操盘手的判断和经验可能更为关键。
同类竞品太少，说明其他园区开发商对此区域持谨慎态度，不敢冒险拿地。供地过多过碎，尤其是20亩以下，可能会引起中小企业很容易自己拿地建厂，会使得客群减少，导致园区后期去化难上加难。
这与雷区1同理，顾问机构的选址分析报告可当作选址决策时的重要参考，但同样不能作为唯一决定性因素而贸然盲目决策。自己与意向选址地的资源匹配度，才是决定最终选址的关键。
譬如西安，地下出现文物的概率较大，还有一些矿产资源较丰富的地区，选址时需考虑地下外因。此外，一些北方城市对大气污染实行严格管控，而一些南方旅游城市对生态环境的保护也很严格，这类情况都需要仔细考虑在内。
对于园区选址，市场需求导向应居首位，其次是客户的真实需求导向，再者是政策需求导向，最后才是人脉需求导向。但现实中，单纯因与某个地区领导关系较好来决定项目的选址事情时有发生，这却是选址的雷区。
园区选址，关乎生死。再怎么仔细考量也不为过。这是园区从无到有的第一步，也是最为关键的一步。
